才良研究

評估公司“助紂為孽?”

評估公司“助紂為孽”?

征收評估專題之一

                                              楊軼群律師

   評估是房地產征收過程中重要的一環,但是由于評估公司在評估過程中往往很難堅持獨立、客觀、公正,所以被征收人往往對于評估公司做出的評估結果存有很大的異議,評估結果也確實時常存在遠低于被征收房屋市場價值的情況。

   要弄清楚評估公司是不是在房地產征收過程中“助紂為虐”,首先要弄清楚房地產評估的相關規定。

征收條例規定被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

依據這一規定,住建部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》,對征收評估活動的要求進行了明確和細化。

參考《房地產估價規范》并結合征收案件的實際,征收案件可能涉及到多種房地產估價活動,一是正常征收補償過程中的房地產征收評估,二是違法強拆之后的房地產損害賠償估價。同時,征收估價應當區分國有土地上房屋征收評估和集體土地上房屋征收評估。

雖然各項規定中均要求評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作,并對出具的評估、鑒定意見負責,同時要求任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。

但現狀是,評估辦法中規定的協商選定基本流于形式,部分地區的住建部門會確定一個能夠參加本地區評估活動的評估機構名錄,由征收部門在該名錄中選擇評估機構,而名錄中又大多是本地的評估機構。

也就是說,評估機構由地方住建部門管理,能不能參加評估又由征收部門說了算。資質審批受制于人,收入來源看人臉色,不需要干預,評估機構為了自己的飯碗,也很難做出符合客觀實際的評估結果。

做出失實的評估經過并非評估機構的本意,但客觀公正的結果是關門大吉,那“助紂為孽”就成了唯一的選擇。

因此,可以參考人民法院行政案件交叉管轄的做法,由省級住建部門確定本區域評估機構名錄,各地區進行交叉評估,下級各地方征收部門通過隨機抽取或協商選定的方式來確定評估機構,盡量避免評估機構在評估活動中受到干擾,增強評估結果的公信力。


2018年9月21日 14:03
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